UCI-FFBLa convention nationale de l’Union des constructeurs immobiliers de la Fédération française du bâtiment (UCI-FFB) s’est tenue le 30 septembre 2014 à Paris. Un nombre important de professionnels et d’acteurs du secteur du logement – constructeurs, promoteurs privés et sociaux, parlementaires, syndicalistes, etc. -,  s’y sont réunis pour réfléchir sur le thème « Sortir de la crise du logement : comment relancer la construction neuve ? 

 

Logo Fousse constructionInvité par Jérôme Fousse, président du groupe Fousse, qui détient notamment les marques CTVL, DTT et Kerbéa, qu’il m’est arrivé d’évoquer dans ce blog, j’ai décidé de m’y rendre pour me faire une idée de ce que se racontent les professionnels de la construction et du logement entre eux, et de ce qu’ils pensent du plan de relance de la construction mis en place par le gouvernement.

Voici ce que j’en ai retenu pour ce qui concerne la maison individuelle : suivant les conclusions du président de l’UCI-FFB, Dominique de Sauza, trois aspects dominent les échanges.

Simplifier les normes et impliquer les professionnels dans leur élaboration

En premier lieu, la profusion et l’« empilement » des normes » : en effet, de nombreuses et nouvelles normes et certifications ont été mises en place depuis une dizaine d’années, liées à la RT 2005, puis au Grenelle de l’environnement et à la Loi sur la transition énergétique. Les constructeurs ont donc dû s’adapter sans cesse à des exigences et modalités nouvelles, qui par ailleurs augmentent le prix de la construction (l’application des normes correspond à 25 à 35 % du doublement du prix des logements entre 2000 et 2011).

Et en période de crise, il est difficile de supporter les surcoûts engendrés par les normes. Les exigences de la RT 2012 sont « difficiles à digérer » selon Jérôme Fousse, qui rappelle que les constructeurs comme la filière du bâtiment doivent se former et s’organiser pour suivre les très nombreuses nouvelles directives de la règlementation thermique.

Selon les intervenants de la Convention, les professionnels ne sont pas assez impliqués dans l’élaboration des normes, qui sont souvent peu pragmatiques, et qu’il est difficile de modifier après coup. S’il est important de produire ces normes, qui sont « facteurs de progrès », notamment pour favoriser des logements plus écologiques, il est également indispensable de « simplifier, clarifier, de responsabiliser et d’évaluer », selon Jean-Louis Dumont, député de la Meuse. La participation des professionnels à la conception des normes devrait également permettre de leur donner une dimension économique qui semble faire défaut.

À ce sujet, Jérôme Fousse salue l’initiative du groupe de travail rassemblant tous les professionnels de la construction concernés (entre novembre 2013 et février 2014)  et à l’origine des 50 mesures de simplification pour la construction dont le gouvernement s’est inspiré pour le plan de relance de la construction.

Faciliter l’accession à la propriété, notamment des primoaccédants

Jérôme Fousse

Jérôme Fousse

Deuxième point, les constructeurs sont évidemment bien conscients, et depuis longtemps, de la nécessité de construire des logements neufs pour répondre à la demande, ce qu’aucun gouvernement ne parvient à réaliser jusqu’ici. Sur les 500 000 logements prévus par an par le plan de relance, 260 000 concernent l’accession à la propriété, dont 100 000 pour la primoaccession. Si le PTZ+ dans sa nouvelle formule est un outil qui peut s’avérer efficace pour la solvabilisation des propriétaires, il n’est pas suffisamment attractif : selon Hubert de Beaulieu, président de Tradi Home, constructeur en Poitou-Charentes, Limousin et Périgord, le nouveau PTZ+ permettra certes de construire 40 000 logements destinés aux primoaccédants, mais ce n’est pas suffisant au regard des objectifs annoncés.

Tous les professionnels présents s’accordent pour saluer l’allongement de la durée du différé de remboursement du PTZ+, ainsi que les deux autres mesures pour faciliter l’accession à la propriété  : la TVA à 5,5 % pour l’accession d’un logement neuf dans les « quartiers prioritaires », et l’abattement de 100 000 € pour les donations aux enfants et petits-enfants d’un logement neuf jusqu’à la fin de l’année 2015.

Cependant, ils signalent également un problème plus social que structurel ou financier : la confiance. Les primoaccédants sont souvent persuadés qu’ils ne peuvent pas accéder à la propriété, sans que les banques ne jouent leur rôle à ce niveau-là, en informant et prêtant. À ce sujet, il serait bon que les banques mettent en place des « cellules spécialisées en immobilier » comme le suggère Daniel Goldberg, député de Seine-Saint-Denis, car les interlocuteurs dans les banques généralistes sont souvent peu informés, même sur le PTZ+, ce qui participe à l’idée que les banques refusent la majorité des dossiers.

Finalement, tous s’accordent pour dire qu’il est indispensable de mener une politique à long terme en la matière. La « sécurisation des mécanismes d’accession à la propriété devrait être une priorité gouvernementale » ajoute le député.

Libérer et baisser le coût du foncier

terrain à vendreTroisième point et non des moindres, le foncier, une denrée rare aujourd’hui. Il ne suffit pas de décider de construire 500 000 logements par an, encore faut-il disposer des terrains à bâtir correspondants : il s’agit d’inverser la fiscalité et d’inciter les propriétaires à vendre leurs biens, et ainsi d’en faire baisser les prix, qui ne cessent d’augmenter, alors que les revenus des ménages sont plutôt à la baisse.

Le plan de relance du gouvernement prévoit 3 mesures dans ce sens :

–        L’alignement de la fiscalité de la plus-value des terrains à bâtir sur celle du bâti : au bout de 22 ans de détention, le propriétaire vendeur est exonéré de la taxe sur la plus-value.

–        Un abattement de 30 % de la plus-value sur l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux pour toute promesse de vente conclue avant le 31 décembre 2015.

–        Un abattement de 100 000 € pour les donations de terrain à condition qu’il soit entièrement construit avant la fin de l’année 2015.

Les professionnels présents à la Convention estiment que ces mesures sont opérantes pour créer un « choc de l’offre », mais qu’il sera nécessaire par ailleurs de prendre des mesures durables sur la fiscalité. Si plusieurs raisons expliquent la rétention du foncier, la succession de mesures et de dispositifs depuis quelques années n’arrange pas la situation. La stabilité fiscale fait partie des facteurs de confiance. Dans cette optique, l’idée de mettre en place une fiscalité progressive pour favoriser la vente des terrains à bâtir, et non dégressive comme actuellement, m’a paru intéressante : aujourd’hui, plus un propriétaire attend avant de vendre son terrain, moins il est soumis aux taxes, or il faudrait logiquement inverser le processus pour multiplier les vendeurs.

Par ailleurs, les constructeurs notent une tendance à la parcellisation en milieu urbain et péri-urbain, c’est-à-dire que l’on commence à construire sur des parcelles plus petites qu’auparavant. Tous les acteurs s’accordent sur la nécessité de simplifier les PLU pour faciliter les projets de construction privés, publics, individuels et collectifs.

C’est Sylvia Pinel, la ministre du Logement de l’Egalité des territoires et de la Ruralité qui a conclu la convention 2014. Son discours est disponible dans son intégralité ici.

Cet aperçu des échanges entre professionnels de la construction m’a permis de confirmer que ceux-ci, conscients des difficultés des accédants à la propriété et en particulier des primo-accédants, réfléchissent activement aux solutions susceptibles de modifier la tendance. Soucieux de s’impliquer davantage dans l’élaboration de la règlementation, ils expriment aussi des idées sur les orientations à suivre pour relancer la construction de logements. Ils apportent une vision plus économique de la question, peut-être plus en prise avec le réel que celle des politiques.

 

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