La conjoncture du marché de la maison individuelle neuve fait la une de la presse spécialisée depuis le début de l’année 2019, et ce n’est pas pour de bonnes raisons : les observateurs et les indicateurs s’accordent pour faire un bilan inquiétant de l’activité du secteur. En effet, les ventes de maisons individuelles sont à la baisse depuis plusieurs mois, et la restriction des aides à la pierre ne vont pas dans le bon sens pour remédier à cette tendance négative. Voici quelques explications et détails sur l’état du secteur de la maison neuve et les attentes des différents acteurs du marché.
Le marché de la maison individuelle en difficulté
En ce début d’année, la possible remontée des taux d’intérêts inquiète les ménages, et en particulier les jeunes couples qui rêvent d’acheter et de faire construire leur maison. La prudence de la Banque centrale européenne (BCE) et de son président Mario Draghi est compréhensible, et sa politique reste la même depuis des années : il s’agit de ne pas freiner l’investissement et surtout de ne pas affaiblir la croissance. Justement, le marché de la maison individuelle ralentit depuis 2017, après trois années de croissance. La dynamique a été entamée en 2015 (+13,3% avec 110 803 ventes en diffus) et s’est poursuivie en 2016 (+20,6% avec 133 600 ventes en diffus) et 2017 (135 000 ventes en diffus).
Les mesures budgétaires de 2017, prises par le gouvernement Macron, ont eu raison de l’embellie du marché, malgré les bonnes conditions du crédit, en remettant en cause un certain nombre d’aides au logement, comme l’APL Accession, et la suppression du dispositif du prêt à taux zéro (PTZ) en zones B2 et C, qui ont eu pour effet de casser la dynamique du marché de la maison neuve en particulier en secteur diffus.
Les indicateurs confirment la récession des ventes
La LCA-FFB, première organisation professionnelle représentative du secteur du logement, en particulier le neuf, le confirme lors de sa conférence de presse du 14 février 2019 par la voix de son président, Patrick Vandromme : les ventes de maisons neuves en secteur diffus on chuté en 2018, descendant sous le niveau de 2008, année, on s’en souvient, de la crise des subprimes et de la faillite spectaculaire de la banque Lehman Brothers.
Le décrochage est évident, et la LCA-FFB le confirme, en dévissant de 11,3%, c’est 15 000 ventes réalisées en moins sur le territoire national. En 2018, le marché a enchaîné pratiquement douze mois de baisse. Toutes les régions ont été touchées, aucune ne résiste à la décision du gouvernement de raboter les aides à l’accession à la propriété : – 16 % en Bretagne, -15 % en Rhône-Alpes, 17 % en Occitanie, atteignant même -22% en Normandie, alors que l’Île-de-France, avec -12%, semble un peu mieux lotie si l’on peut dire.
En clair, depuis octobre 2017, comme annoncé par Patrick Vandromme, le marché a continué sa chute libre, malgré des taux d’intérêt toujours intéressants, qui ne dépassent pas 1,40%. Ces conditions des prêt favorisent pourtant les couples primo-accédants, qui voient leur capacité d’emprunt augmenter et leur mensualités baisser, notamment grâce à l’allongement de la durée des prêts immobiliers.
Incertitudes pour le marché de maison individuelle en 2019
Malgré des perspectives préoccupantes — dues à des facteurs structurels incontournables comme la pénurie et la cherté du foncier, l‘augmentation du coût de la construction, les obligations à venir de la réglementation thermique 2020, sans oublier la complexité droit de l’urbanisme,, etc. — les ménages rêvent pour la plupart d’accéder à la propriété en maison individuelle.
La plupart des constructeurs ont également inquiets. La confiance se doit d’être restaurée. Les chiffres parlent d’eux-mêmes ! La LCA-FFB confirme que sur les trois premiers trimestres de 2018, le nombre de prêts à taux zéro accordés a chuté de 31,2 % par rapport à la même période en 2017. Dans les zones dites détendues, B2 et C, hors des grandes agglomérations, le nombre de PTZ accordés aurait baissé de 46% !
Toujours selon la LCA-FFB, en 2018, près de 9 000 jeunes couples primo-accédants ont ainsi dû renoncer à leur achat en zone B2, et environ 19 000 en zone C. Dans le secteur diffus, les ventes de maisons pourraient descendre en-dessous de 100 000 unités annuelles, ce qui serait dramatique pour la profession.
Les pouvoirs publics doivent réagir, et notamment pérenniser le PTZ, en particulier en zones B2 et C au-delà de 2019 et entendre la quotité de financement à 40% de l’opération terrain+maison, comme pour les zones dites tendues A et B1. Il y a urgence, vue la dégradation, à rassurer les acteurs de la profession ainsi que leurs sous-traitants. Le rétablissement de l’APL Accession serait salutaire et la pérennisation du PTZ pourrait constituer une vraie opportunité pour les jeunes ménages de financer leur achat de leur résidence principale.
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