Cela fait plusieurs fois que j’évoque ici les qualités et la fiabilité du contrat de construction d’une maison individuelle, le CCMI, mais sans vous donner plus de précisions. Pour y remédier, je vous propose aujourd’hui une sorte de fiche pratique sur le sujet, pour que vous soyez mieux informés sur la question et que vous puissiez mieux vous préparer lors de la signature du contrat avec votre constructeur.

Le Contrat de construction de maison individuelle, dit CCMI, est soumis aux dispositions des articles L. 231-1 et suivants, et R. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Deux types de CCMI

La loi du 19 décembre 1990 a prévu deux types de CCMI : celui avec fourniture de plans, dit aussi « sur plans » et celui sans fourniture de plans, dit aussi « allégé ».

Le CCMI avec fourniture de plans

Ce type de CCMI est obligatoire dès lors que vous confiez la totalité de la construction de votre maison, des plans à la réception, à un constructeur de maisons individuelles.

Avec ce contrat, vous êtes le maître de l’ouvrage. Vous pourrez suivre le chantier, sans toutefois intervenir directement auprès de l’entreprise du constructeur. Votre seul interlocuteur sera le constructeur (et son chef de chantier). Il est donc important de bien le choisir.

Le CCMI sans fourniture de plans

Le CCMI sans fourniture de plans est imposé au constructeur lorsqu’il ne fournit pas de plan, même indirectement, mais qu’il réalise au moins les travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air de la maison.

Dans ce cas, vous signez d’une part un contrat de construction sans fourniture de plan avec le constructeur et, d’autre part un ou plusieurs autres contrats d’entreprise (des contrats classiques) : un architecte pour dessiner les plans par exemple, ou un entrepreneur qui prendrait en charge certains éléments de la maison.

Le CCMI vous protège et facilite les relations avec le constructeur

Le contrat que vous concluez avec le constructeur vous protège juridiquement et encadre l’exécution et la réception des travaux :

• Le constructeur s’y engage à livrer la maison dans un délai et pour un prix définitif garantis.
• Le constructeur s’engage à respecter les règles de la construction et de l’urbanisme : ces règles concernent notamment les qualités d’isolation thermique et phonique, la ventilation. Dans les trois ans qui suivent l’achèvement des travaux l’administration contrôle la conformité de la construction. Si le constructeur est en infraction, il encourt des sanctions pénales et peut être contraint de procéder à la mise en conformité de la construction.
• Le CCMI est réglementé, il doit donc nécessairement contenir des clauses obligatoires, des conditions suspensives, ainsi qu’un plan et une notice descriptive. Il comporte également des clauses concernant le versement du dépôt de garantie, la fixation du prix, le paiement échelonné et l’éventuelle révision du prix.

De plus, la loi prévoit un certain nombre de clauses restrictives qui protègent le maître de l’ouvrage, c’est-à-dire vous, et notamment :

• Le constructeur ne peut ni rechercher de prêts ni en percevoir le montant à votre place.
• Vous n’avez pas besoin de justifier d’un refus de prêt, lequel rend le contrat nul et non avenu ;
• La remise des clefs ne peut être liée au paiement intégral ;
• On ne peut vous interdire la visite du chantier sous quelque prétexte que ce soit ;
• Les seules causes de retard acceptées sont celles dues aux intempéries, aux cas de force majeure et cas fortuits.

Que contient le contrat de construction de maison individuelle ?

L’article L. 231-2 de  ce dernier indique la liste des mentions obligatoires dans le CCMI.

Caractéristiques techniques

Le constructeur est dans l’obligation de décrire la consistance et les caractéristiques techniques de la maison à construire, ainsi que les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble.

Garanties

Le constructeur et le maître de l’ouvrage s’engagent à fournir toutes les garanties nécessaires et prévues par la loi : garantie de livraison à prix et délais convenus, assurance dommages-ouvrage,  garantie de paiement des sous-traitants, garantie de remboursement, garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement, garantie décennale, etc.

Annexes

En annexe doivent obligatoirement figurer les documents suivants :

• Le plan de la construction, sur lequel figurent les travaux d’adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances, les raccordements aux réseaux divers, les éléments d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de l’immeuble ; ainsi que le dessin d’une perspective de la construction
• La notice descriptive (modèle fixé par l’arrêté du 27 novembre 1991) qui comporte les caractéristiques techniques de la construction et des travaux d’équipement intérieur et extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble, les raccordements à l’égout et aux distributions assurées par les services publics (eau, gaz, électricité, chauffage).
• La désignation et le coût des ouvrages et fournitures compris et non compris dans le prix convenu.

En pratique

Voici quelques éléments complémentaires qui me semblent utiles, et qui peuvent vous protéger contre un constructeur abusif.

Le prix

Le prix de la construction est un prix global et forfaitaire. Il comprend le coût des garanties, le coût du plan, les frais d’études du terrain pour l’implantation du bâtiment, le montant des taxes dues par le constructeur sur le coût de la construction. S’y ajoutent le coût des travaux dont le client se réserve l’exécution et les prestations choisies en option.

Après la signature du contrat, le constructeur ne peut demander aucune majoration de prix. Il doit supporter seul les conséquences de ses imprévisions ou les aléas de la construction. En contrepartie, il n’a pas à justifier le prix demandé en décomposant le coût des ouvrages compris dans le prix convenu.

Modifications et annulation du CCMI

Lors de la signature du contrat vous disposez un délai de réflexion de sept jours  pendant lequel vous pouvez vous rétracter. Aucune somme ne doit être versée avant l’expiration de ce délai.

Modification du contrat : toute modification au contrat doit faire l’objet d’un avenant écrit. Si le contrat initial est modifié, le constructeur doit vous fournir les documents techniques et une nouvelle notice descriptive correspondant au nouveau contrat signé. Sans cela, le contrat peut être déclaré nul.

Annulation du contrat : si le constructeur ne vous transmet pas le descriptif au moment de la signature du contrat, ou si celui-ci ne comporte pas tous les éléments de prix permettant de chiffrer le coût total de la construction, votre contrat peut être annulé par le tribunal.

Travaux à la charge du client

Certains acquéreurs souhaitent exécuter eux-mêmes une partie des travaux. Dans ce cas, le constructeur doit néanmoins les décrire et les chiffrer. La notice comportera une clause manuscrite et paraphée par le client, dans laquelle celui-ci précise qu’il accepte le coût et la charge desdits travaux.

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